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Dissidences Pyrénéennes.

Dissidences Pyrénéennes.

Infos,patrimoine, politique locale, environnement,

Publié le par puyvalador-rieutort
Publié dans : #Actualité

Chaque année les villages se gorgent de touristes louant des meublés... plus ou moins légalement...

Il est tentant "d'accueillir" des "amis" dans sa "résidence secondaire", surtout si le rez de chaussée est aménagé en appartement...déclaré souvent comme garage ou non habitable.

La commission des impôts de chaque commune est sensée veiller à la "régularisation" de ces situations on ne peut plus égoïstes qui déséquilibrent les rapports fiscaux entre contribuables sincères et petits magouilleurs.

Or, il existe des communes dans les quelles cette commission soit ne se réunit jamais, soit agit en béni oui, oui d'élus impliqués dans cette fraude organisée.

Un véritable comportement mafieux !

Alors que la Préfecture impose une transparence et choisit ses représentants dans la liste proposée par les communes, elle ne suit pas forcément la régularité de fonctionnement des commissions.

Jusqu'où le délit d'ingérence est il la limite complice de ces dysfonctionnements frauduleux ?

Il semblerait que la justice à deux vitesses soit d'autant plus profitable aux colonialistes touristiques qu'ils ne se gênent pas pour propulser les taux d'imposition des propriétaires terriens et des permanents à des records Nationaux d'augmentation !

Les Loueurs de meublés non professionnels fraudeurs ont de beaux jours devant eux...

Certains ne paient que 300 € de TH par an et qui plus est ne sont pas imposés sur le foncier !

Alors, tant que ce sont les "bouseux" du coin qui payent, Viva la vida !

Il existe pourtant des propriétaires responsables et soucieux de la légalité ainsi que du bien fondé de leurs actes.

Le devoir de solidarité n'est hélas pas perçu par tous de la même façon...

Voici donc quelques infos utiles et un lien qui peut vous permettre d'allier obligations, devoir et tranquillité :

LMNP Loueur Meublé Non Professionnel : quelles sont vos obligations fiscales ?

Posté par: Jean-Claude Armand dans Fiscalité d'entreprise et privée 7 février 2013

Contexte : vous avez acheté en 2010 voire avant un bien dans le cadre du dispositif loi Scellier et l’avez loué meublé en tant que non professionnel (LMNP). Voici en quelques lignes los obligations fiscales que vous devez remplir :

Loueur de Meublé Non Professionnel définition

Est considéré un LMNP : loueur meublé non professionnel comme toute personne physique ne respectant pas l’une des trois conditions ci-après : (i) elle n’est pas inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), (ii) les recettes issues de la location meublée n’excèdent pas les revenus professionnels du foyer, (iii) les recettes provenant de cette activité de location sont inférieures à 23 000 € H.T..

Vos obligations fiscales sont équivalentes à celles d’une petite entreprise commerciale.

Sur le plan de l’impôt sur le revenu, votre résultat issu de la location d’immeubles meublés est taxé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour cela, on détermine un résultat comptable selon les principes du Code de commerce (comptabilité à partie double). Ce résultat est l’excédent des créances acquises (même si elles n’ont pas été encaissées) sur les dettes acquises (même si ces dernières n’ont pas été payées). Ensuite, on calcule le résultat fiscal en réintégrant à ce dernier les charges non déductibles ou en y déduisant les revenus non imposables (cf. également fiscalité d’entreprise). Pour un loueur meublé non professionnel (LMNP), la principale réintégration est souvent constituée par l’excédent du prix d’acquisition sur 300 000 €, ce montant étant l’investissement annuel maximal sur lequel est calculée la réduction d’impôt loi Scellier (25%). Par exemple, si votre investissement locatif au titre de 2010 est de 380 000 €, et qu’il ouvre droit à ladite réduction d’impôt, votre amortissement au titre de cette même année ne peut être calculé que sur une base de 80 000 €.

Concrètement, vous devez déposer une déclaration simplifiée de résultats, en l’occurrence la déclaration 2033-A. Pour l’année 2010, cette déclaration est à déposer au centre des impôts dont vous dépendez avant le 30 avril 2011. L’Administration vous l’adresse directement en principe. Vous n’avez pas à la réclamer. Vous pouvez aussi la télécharger sur Internet.

Les déficits subis au titre de votre activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ne sont imputables que sur les bénéfices de même catégorie sur les neuf années suivantes. En d’autres termes, ils ne sont pas imputables sur le revenu global.

LMNP et TVA

Sur le plan de la TVA, les loyers sont soumis à la TVA au taux de 10%. Toutefois, cette TVA n’est exigible (c’est-à-dire dû au Trésor) qu’au moment de l’encaissement des créances (cf. fiscalité des entreprises, rubrique TVA).

En principe, vous acquittez cette TVA selon les modalités du régime simplifié d’imposition. Concrètement, vous devez payer 4 acomptes de TVA (le 19 avril, le 19 juillet, le 19 octobre, et le 19 décembre) chaque année et le solde fin avril de l’année suivante. Ainsi, le solde au titre de 2010 est à adresser au centre des impôts dont vous dépendez au plus tard le 29 avril 2011. Les acomptes sont à calculer sur la déclaration CA3 et le solde sur la déclaration CA12.

Par ailleurs, si vous avez obtenu le remboursement intégral de la TVA ayant grevé le prix d’acquisition, vous devrez impérativement louer votre bien pendant 20 ans. Si vous arrêtez de louer en TVA votre bien avant ce délai ou que vous le cédiez également avant ce délai, vous devez reverser une partie de la TVA initialement déduite. Ce reversement est de 5% par année de non détention entre 20 ans et la durée effective de détention. Par exemple, si vous vendez votre bien au bout de 12 années de location, vous devez reverser (20 ans – 12 ans) x 5% = 40% de la TVA initialement déduite. Ce reversement ne constitue cependant pas une charge si l’acquéreur du bien le destine à des opérations passibles de la TVA.

Les cessions d’immeubles loués en tant que LMNP Loueur Meublé Non Professionnel sont soumises au régime des plus-values de particuliers. Les plus-value font l’objet d’un abattement de 2% à compter de la 5 ème année de détention, 4% à compter de la 17 ème, 8% au délà de la 24 ème. En d’autres termes, au bout de 30 ans, les cessions sont totalement exonérées d’impôt (y compris de CSG/RDS).

La gestion de l’ensemble de ces obligations nécessite la compétence d’un cabinet d’expertise-comptable. Traiter l’ensemble de ces obligations vous-même est très tentant mais vous risquez d’y passer beaucoup de temps et de les accomplir ni dans le respect de la législation fiscale ni dans celui de vos propres intérêts. Et vous ne bénéficiez pas d’une réduction d’impôt (cf. paragraphe ci-après)

Les honoraires de l’expert-comptable sont pris en charge (tout ou en partie) par l’Etat sous forme d’une réduction d’impôt à condition que vous vous inscriviez à un centre de gestion agréé (C.G.A.) Cette réduction d’impôt, qui prend en charge également les frais d’adhésion audit C.G.A. est plafonnée à 915 € pour 2011. Cette réduction d’impôt est donc totalement indépendante du résultat dégagé par votre activité de LNMP. Si vous êtes en début d’activité, à savoir si vous exercez pour la première fois l’activité de Loueur Meublé Non Professionnel (L.M.N.P.), vous devez vous inscrire au plus tard dans les 5 mois suivant l’acquisition de votre bien. Par exemple, pour un acte notarié signé en mars 2011, vous avez jusqu’à fin juillet 2011 pour vous inscrire à un centre de gestion agréé.

Et quelques conseils…

Je souhaite louer à compter de cette année un bien acquis depuis une certaine date. Ai-je la possibilité de l’inscrire à une valeur réévaluée à l’actif de mon bilan. Oui absolument ; pour procéder à cette réévaluation, retenez les indices de la Chambre des Notaires à défaut de prix de transactions comparables. Dans ce dernier cas, demander à une ou plusieurs agences immobilières ou bien à un notaire de réaliser l’évaluation. Intérêt de l’opération ? Elle permet de réduire, par le truchement de dotations aux amortissements souvent et de façon significative (compte tenu de la forte augmentation des prix ces dernières années) le revenu imposable d’un LMNP.

Loueur Meublé Non Professionnel : pour aller plus loin

Le cabinet Jean-Claude Armand et Associés accomplit pour votre compte l’ensemble des obligations fiscales auxquelles vous êtes assujettis en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Contactez-nous

Posté par: Jean-Claude Armand dans Fiscalité d'entreprise et privée 7 février 2013

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